대출 갈아타기 막혔다…10·15 대책 이후 ‘대환대출 LTV 규제’에 금리도 상승
“대출 갈아타기도 규제”…LTV 재산정으로 막힌 대환대출
10·15 부동산 대책의 후폭풍이 대출 시장으로 번지고 있다.
정부는 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 묶으며
주택담보인정비율(LTV) 을 **70% → 40%**로 낮췄고,
이 규제가 대환대출(갈아타기 대출) 에까지 적용되면서 혼란이 커지고 있다.
22일 금융위원회는 국회 정무위원회에 제출한 답변서에서
“대환대출은 신규 금융회사가 취급하는 신규대출이므로,
각 업권별 감독규정에 따라 LTV를 재산정해야 한다”고 밝혔다.
즉, 기존 대출을 상환하고 다른 은행으로 갈아타더라도 ‘신규 대출’로 간주되어 LTV 규제 대상이 된다는 뜻이다.
예외 없음…실제 대환 시 ‘3억 원’ 상환해야 하는 사례도
현재로서는 대환대출 차주에 대한 LTV 예외 규정은 없다.
따라서 금리가 낮은 상품으로 옮기려면 줄어든 LTV만큼 원금을 미리 상환해야 한다.
예시:
10억 원 아파트를 구입하며 LTV 70%로 7억 원 대출 →
새로 대환하려면 LTV 40% 규정이 적용되어 4억 원만 대출 가능 →
나머지 3억 원을 상환해야 갈아타기 가능
이 때문에 “금리 인하 효과를 보려던 서민·실수요자의 숨통을 막는다”는 비판이 확산되고 있다.
특히 정부가 추진해온 ‘이자 부담 완화 정책’과 정면으로 배치된다는 지적이다.
‘대환대출 금리’ 5개월 새 0.25%P 상승
대환대출 금리 자체도 상승세다.
23일 기준 KB국민·신한·하나·우리은행의 **주담대 갈아타기 금리 최저치는 연 3.84%**로,
일반 주담대 금리 하단(연 3.59%)보다 높다.
- 5개월 전(5월 22일): 대환대출 최저금리 3.59% → 현재 3.84%
- 상승폭: +0.25%p (5개월 새)
금융투자협회에 따르면,
5년 만기 은행채 금리(AAA 기준) 는 3.025%까지 오르며
주담대 금리의 원가 상승 요인으로 작용하고 있다.
대환대출 이용자 통계로 본 체감 충격
금융위 자료에 따르면
2024년 1월 온라인 대환대출 플랫폼 개시 이후 2025년 8월 말까지 5만3천여 명이 갈아타기를 완료했고,
1인당 평균 262만 원의 이자 절감 효과를 본 것으로 집계됐다.
하지만 이번 규제 이후로는
“이자 절감의 주요 통로가 막혔다”는 불만이 급격히 늘고 있다.
정책 흐름으로 본 ‘대환 규제’의 반복
| 시기 | 대책명 | 주요내용 | 대환대출조치 | 비고 |
| 6·27 대책 | 가계대출 관리 강화 | 생활안정자금 주담대 한도 1억 | 대환대출 포함 → 논란 | 갈아타기 사실상 불가 |
| 9·7 대책 | 일부 완화 | 기존 차주의 대환 허용 | 증액 없는 조건 허용 | 완화 후 1개월만에 재강화 |
| 10·15 대책 | 부동산 안정 종합대책 | 서울 전역·경기 12곳 규제지역 | LTV 40% 일괄 적용, 대환 포함 | 현행 규제 강화판 |
즉, 정부가 대출 총량을 억제할 때마다
대환대출이 반복적으로 제한되거나 금리 상승 압박을 받는 패턴이 이어지고 있다.
전문가 시각: “실수요자 보호 장치 필요”
서지용 상명대 교수
“가계대출 총량 규제 강화로 대환대출의 본래 취지(이자 경감)가 무색해졌다.
투기 억제는 필요하지만, 실수요자에 대한 세밀한 예외 적용이 필요하다.”
은행권 관계자 역시
“정부가 생산적 금융을 강조하면서 부동산 중심의 대출 영업이 줄었다”며
“대환 경쟁을 통한 금리 인하 유인이 약해졌다”고 설명했다.
정리: 금리 인하 기대는 낮추고 ‘대출 유지비용 관리’로 전환
- ✅ 대환대출은 신규 취급 → LTV 40% 재산정
- ✅ 예외 조항 없음, 갈아타기 위해선 원금 상환 필요
- ✅ 대환 금리 상승세(3.84%), 이자 절감 여력 축소
- ✅ 정책 기조: 가계대출 총량 억제 → 실수요자만 유지 가능한 구조로 전환