10·15 부동산대책 이후 서울 아파트 거래 '10분의 1'로 급감…경매시장엔 갭투자자 몰려
10·15 대책 이후 서울 아파트 거래 ‘급감’
정부가 10월 15일 발표한 부동산 규제 강화 대책(10·15 대책) 이후 서울 아파트 시장이 급속히 위축됐다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면,
- 10월 10~15일 거래량은 2,102건이었지만
- 10월 16~21일 사이 거래는 235건으로 11.2% 수준에 불과했다.
이는 단 1주일 만에 거래량이 10분의 1로 줄어든 셈이다.
자치구별 거래 급감…서울 전역 위축세
거래 감소는 특정 지역이 아닌 서울 전역에 걸쳐 동시다발적으로 발생했다.
주요 지역 감소율을 보면 다음과 같다.
- 영등포구: -99.2%
- 구로구: -97.5%
- 노원구: -95.6%
- 동작구: -93%
- 마포구: -87.5%
- 광진구: -85.7%
- 성동구: -83.5%
- 양천구: -79.4%
대부분 자치구에서 두 자릿수 감소율을 보이며 시장 심리가 급격히 냉각됐다.
거래 신고 기한(30일) 내 일부 변동은 가능하지만, ‘급속한 거래 위축’은 명확한 흐름이다.
강화된 대출 규제·실거주 의무가 원인
이번 10·15 대책의 핵심은 대출규제 강화와 토지거래허가구역(토허구역) 확대다.
- 규제지역 내 무주택자 및 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV) 은 70% → 40%로 축소
- 15억 원 초과 주택은 주담대 한도 2~4억 원으로 제한
- 토허구역 지정 지역은 2년 실거주 의무 부여, 주택 매수 시 관청 허가 필요
이로 인해 고가주택 매수 및 갭투자 수요가 동시에 차단되며 거래가 급감했다.
특히 성동·마포·광진 등 한강 벨트 지역의 갭투자 수요가 사실상 소멸했다.
전문가 “최소 3~6개월은 거래 위축 이어질 것”
전문가들은 이번 대책이 단기적인 쇼크를 넘어 내년 상반기까지 시장에 영향을 미칠 것으로 보고 있다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원
“토허구역 지정이라는 극약처방까지 담은 만큼 3~6개월간 효과가 이어질 가능성이 크다.
다만 최근 시장은 ‘상급지 갈아타기’ 중심이라, 과거처럼 규제 회피 지역으로 풍선효과가 크지는 않을 것.”
즉, 서울 중심부 시장은 장기 조정 가능성이 높고, 수도권 외곽 일부 지역에 한정된 제한적 거래만 유지될 전망이다.
반면 ‘경매시장’은 반사이익…갭투자 수요 몰려
흥미롭게도 이번 대책의 사각지대인 경매시장은 오히려 갭투자자들의 틈새시장으로 부상했다.
토허구역에서는 실거주 의무가 부여되지만, 경매 낙찰은 토허제 적용 제외이기 때문이다.
지지옥션에 따르면,
- 서울 아파트 낙찰가율: 100.1%
- 경기 아파트 낙찰가율: 101.9%
이는 전월(서울 99.5%, 경기 86.9%)보다 높은 수준이다.
실제 낙찰 사례도 활발하다.
- 송파구 포레나송파 66㎡ → 14.1억 원(낙찰가율 121.3%)
- 영등포구 신길우성 74㎡ → 9.6억 원(112.6%)
- 분당 봇들마을 84㎡ → 18.6억 원(117.7%)
이주현 지지옥션 전문위원은
“갭투자가 막히자 투자자들이 경매시장으로 눈을 돌리고 있다”며
“현금 보유력이 있는 투자자들에게는 경매가 유일한 대안으로 부상했다”고 설명했다.
정리: 거래절벽 속 투자 흐름 ‘양극화’
- 10·15 대책 이후 서울 아파트 거래는 90% 이상 감소
- 대출규제 + 실거주 의무로 시장 전반 ‘급속 냉각’
- 반면 경매시장 낙찰가율 상승, 갭투자자 자금 유입
- 전문가들 “3~6개월간 위축세 지속 후 점진적 회복 전망”