2025년 10월 아파트 분양시장 분석

2025년 가을 분양시장, ‘3년 10개월 만의 최대 공급’과 ‘줍줍 청약’ 열풍의 교차점

 

 2025년 가을, 부동산 시장은 그 어느 때보다 뜨거운 변곡점을 맞이하고 있다. 10월 한 달 동안 전국적으로 5만여 가구가 분양에 나서며, 이는 2021년 12월 이후 3년 10개월 만에 최대 규모의 공급 물량이다. 수도권을 중심으로 신규 단지들이 속속 분양을 예고하는 가운데, 정부의 부동산 규제 강화로 일부 서울 주요 단지들은 분양 일정이 불투명해지고 있다. 동시에 ‘무순위 청약(줍줍)’ 열풍이 다시금 서울과 수도권 전역을 강타하며 실수요자들의 관심이 집중되고 있다.

 

전국 5만여 가구 분양, 가을 성수기 공급 폭발

 

부동산 시장 조사업체 직방과 부동산R114에 따르면, 2025년 10월 전국에서는 총 5만 1,121가구(임대 포함)가 분양을 앞두고 있다. 이는 지난해 같은 기간(1만 9,145세대)에 비해 두 배 이상 늘어난 규모이며, 올 상반기 월평균 분양 물량의 4배에 달한다.

특히 수도권이 전체의 약 66%를 차지하며 분양시장을 주도하고 있다. 경기도가 2만 3,000여 세대로 압도적인 비중을 보이고, 서울(4,300여 세대)과 인천(2,500여 세대)이 뒤를 잇는다. 지방은 충북(3,337세대), 부산(2,700세대), 광주(3,200세대) 등에서 중대형 단지가 공급될 예정이다.

주요 단지를 보면, 서울에서는 ‘더샵신풍역’, ‘아크로드서초’, ‘힐스테이트이수역센트럴’ 등이, 경기에서는 ‘힐스테이트광명11’, ‘운정아이파크시티’, ‘안양자이헤리티온’, ‘브레인시티비스타동원’ 등이 분양 대기 중이다. 인천은 ‘시티오씨엘8단지’와 ‘인하대역수자인로이센트’가 예정돼 있다.

이처럼 대규모 공급이 집중된 배경에는 상반기 대선 여파로 연기되었던 분양 일정이 가을 성수기에 몰렸기 때문이다. 업계에서는 “가을 분양시장은 연중 최고 성수기로, 올해는 특히 공급량이 폭발적으로 증가하면서 청약 시장이 활기를 되찾을 것”이라고 전망하고 있다.

 

 

정부 규제의 그림자, 불투명해진 서울 분양 일정

 

그러나 서울 주요 단지들의 분위기는 다소 다르다. 정부가 하반기 연이어 내놓은 6·27 대출 규제(수도권 주택담보대출 한도 6억 원 제한)와 9·7 대책(규제지역 LTV 축소)으로 인해 분양 일정이 잇따라 연기 또는 불확정되는 상황이다.

현재 분양을 준비 중인 서울의 주요 단지로는 ‘아크로드서초’, ‘힐스테이트이수역센트럴’ 등이 있으며, 12월에는 ‘오티에르 반포(신반포21차 재건축)’, ‘더샵르프리베(문래진주 재건축)’가 예정돼 있다. 하지만 ‘래미안 트리니원’, ‘방배포레스트자이’, ‘아크로리버스카이’ 등은 여전히 분양 시기를 확정하지 못하고 있다.

건설사 입장에서는 건축비 상승과 대출 규제로 자금 조달이 쉽지 않아, 분양 시점을 조정하거나 지연하는 경우가 늘고 있다. 이로 인해 일부 수요자들은 대기 수요로 남게 되고, 이는 자연스럽게 ‘줍줍(무순위 청약)’ 시장으로 이동하는 흐름을 만들고 있다.

 

 

‘줍줍 청약’ 열풍, 시세차익 노린 실수요자 몰려

 

정부 규제로 일반 분양이 늦어지는 사이, 실수요자들은 ‘줍줍 청약’에 몰리고 있다. ‘줍줍’은 미계약이나 취소된 잔여 물량을 추가 청약 기회로 제공하는 제도로, 올해 5월부터는 무주택자만 신청할 수 있도록 제한되었지만 여전히 경쟁이 치열하다.

대표적인 사례로 송파구 ‘힐스테이트 e편한세상 문정’의 무순위 청약에는 단 3가구 모집에 약 4만 8,000명이 몰렸다. 분양가가 시세보다 약 2억 원 낮았던 것이 주요 원인이다. 또 다른 단지인 ‘송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스’의 경우, 전용 105㎡ 한 가구가 8억 9,508만 원에 분양돼 실거래가(18~20억 원) 대비 약 9억 원 차이가 났다. 전매제한이나 거주의무가 없어, 당첨자는 즉시 전세를 놓을 수도 있었다. 지난 7월 동일 단지 무순위 청약에 7만 4,000명이 몰렸다는 점을 감안하면, ‘로또 청약’이라는 평가가 과장이 아니다.

이 열기는 서울을 넘어 고양시 덕양구 ‘지축역 북한산 비바힐스’ 등 수도권 외곽으로도 확산되고 있다. 시세보다 2억 원가량 저렴한 가격 덕분에, 단 몇 가구의 물량에도 수천 명의 신청자가 몰릴 것으로 예상된다.

 

 

2025년 가을, 양극화되는 분양시장

 

2025년 가을 부동산 시장은 ‘대규모 공급’과 ‘규제의 벽’, 그리고 ‘줍줍 열풍’이라는 세 가지 키워드로 요약된다. 전국적으로는 3년 10개월 만의 대규모 공급이 이루어지며 청약 시장에 활력을 불어넣고 있지만, 서울은 정부 규제의 여파로 일정 불확실성과 자금 조달 문제에 직면해 있다.

한편, 실수요자 중심의 ‘무순위 청약’은 여전히 높은 경쟁률을 기록하며, “로또 청약”이라는 신조어를 재현하고 있다. 가을 분양시장이 끝난 후, 2025년 겨울과 2026년 상반기에는 공급과열로 인한 조정 국면이 올 수도 있지만, 단기적으로는 분양시장에 강력한 훈풍이 불고 있음은 분명하다.