SK텔레콤 주가전망 | KB증권 투자의견 N/R, SK호라이즌 지분 49% 3.08조원 매각

SK텔레콤 주가전망에 대해 KB증권이 목표주가와 투자의견 없이(Not Rated) AI 데이터센터 전문회사 설립 관련 코멘트 자료를 냈습니다. 울산 데이터센터 1단계가 온전히 가동되는 2028년 실적 전후로 본격적인 주가 반영이 예상된다는 진단입니다(2026.08.28, 김준섭·최현재). 거래 구조부터 임대료 역산까지 살펴보겠습니다.

핵심 지표 정리

투자의견	N/R (Not Rated, 미제시)
목표주가	미제시
기준주가	미제시
상승여력	미제시
총 거래규모	3조 811억원 (지분 49%)
매수 주체	KKR APAC 인프라 펀드
Post-money 자산가치	79조원
총 데이터센터 규모	318MW (울산 103MW 포함)

이번 자료는 거래 관련 코멘트로 공식 투자의견과 목표주가가 제시되지 않았습니다. 따라서 상승여력도 산출되지 않습니다.

거래의 구조

8월 27일 이사회에서 100% 자회사 SK브로드밴드를 존속회사와 신설회사(에스케이호라이즌, 가칭)로 단순·인적분할하기로 의결했습니다.

주요 내용은 다음과 같습니다.

• 분할비율: 2026년 3월 말 순자산 장부가액 기준 존속 0.8351323 대 신설 0.1648677
• 분할기일: 2027년 2월 1일
• 임시주주총회: 2027년 1월 15일

거래 규모는 구주 매각 1조 8,811억원(24,481,427주)과 신주 발행 1조 2,000억원(15,617,069주)을 합쳐 3조 811억원입니다.

신설회사의 재무 상태는 자산 2.06조원, 부채 1.59조원(울산 AI 데이터센터 회사채 승계, 부채비율 333%), 자본 0.48조원이며 2025년 매출은 0.35조원입니다.

순차 증자가 완료되면 자본은 1.68조원, 자산은 3.26조원으로 늘어 부채비율이 95% 수준으로 낮아집니다.

매수자의 목표수익률에서 역산해보면

리포트가 흥미롭게 접근한 부분입니다.

매수 주체는 KKR의 아시아태평양 인프라 펀드(QUANTUM ASIA HOLDINGS II PTE. LTD.)로, 이런 펀드의 통상 목표수익률은 10~13%입니다.

Post-money 기준 자산가치 79조원에 이를 적용하면 필요한 순영업이익(NOI)은 0.79

1.02조원이 나옵니다. NOI 마진 60%를 가정하면 2031년에 필요한 매출은 1.3

1.7조원입니다.

이를 임대료로 환산하면 IT부하 265MW 기준으로 월 kW당 41

54만원입니다. 국내 일반 데이터센터 임대료가 월 kW당 20

30만원인 점을 감안하면 40~80%의 프리미엄에 해당합니다.

언제 실적으로 나타나나

318MW 구성은 기존 컨벤셔널 데이터센터 140MW, 서울 75MW, 울산 103MW입니다. 이 중 울산 1단계 41MW가 2027년 11월 가동에 들어갑니다.

울산 1단계의 IT부하는 약 34MW입니다. 온기 매출 기여는 임대료 가정에 따라 달라집니다.

• 월 kW당 30만원 가정: 0.12조원
• 월 kW당 60만원 가정: 0.25조원

여기에 기존 부문(2025년 0.35조원)의 자연증가를 더하면 2028년 매출은 0.57

0.63조원이 됩니다. 앞서 순영업이익으로 역산한 임대료 월 kW당 41

54만원에 대응하는 수준입니다.

확인 시점이 늦어지는 이유

리포트는 주가 반영 시점을 2028년 실적 전후로 봤습니다.

이유는 정보 공개의 한계입니다. 하이퍼스케일 코로케이션은 비밀유지계약으로 묶여 있어 임차인 공개 공시를 기대하기 어렵습니다. 따라서 계약 발표가 아니라 실적을 확인하면서 주가에 반영될 것이라는 전망입니다.

리스크 체크

• 공식 투자의견과 목표주가가 제시되지 않아 판단 기준점이 없습니다
• 임대료 4154만원/kW/월은 국내 평균 대비 4080% 프리미엄 수준입니다
• 필요 매출 1.3~1.7조원의 기준 시점이 2031년으로 매우 멉니다
• 울산 1단계 가동이 2027년 11월로 아직 남았습니다
• 신설회사 부채비율이 증자 전 기준 333%로 높습니다
• 하이퍼스케일 임차인 정보가 공개되지 않아 진행 상황 확인이 어렵습니다
• 분할기일이 2027년 2월 1일로 절차가 남아 있습니다
• 매출 추정이 임대료 가정에 따라 두 배 가까이 차이가 납니다

투자 전략 정리

단기적으로는 2027년 1월 임시주주총회와 2월 분할기일이라는 절차상 일정이 확인 포인트입니다. 거래 자체는 3조원 규모로 확정된 만큼, 자금 유입과 신설회사의 자본구조 개선이 계획대로 진행되는지를 볼 수 있습니다.

중장기적으로는 임대료 수준이 핵심입니다. 리포트가 매수자의 목표수익률에서 역산한 월 kW당 41~54만원은 국내 일반 데이터센터의 두 배 가까운 수준이므로, 하이퍼스케일 수요가 실제로 이 가격을 지불하는지가 79조원이라는 자산가치를 정당화하는 조건이 됩니다. 다만 임차인 정보가 공시되지 않는 구조라 계약이 아니라 실적으로만 확인이 가능하며, 그 첫 시점이 울산 1단계가 온기 반영되는 2028년입니다.

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※ 개인 의견

매수자의 통상 목표수익률에서 필요 매출과 임대료를 거꾸로 계산한 접근이 이 자료의 가장 유용한 부분으로 보입니다. 다만 그렇게 나온 임대료가 국내 평균의 두 배 수준이라는 점에서, 하이퍼스케일 수요의 가격 수용도가 이 거래의 성패를 가를 듯합니다.

출처: KB증권 / 2026.08.28 리포트

※ 본 포스팅은 증권사에서 발행한 리서치 리포트를 개인이 요약·정리한 자료로, 특정 종목의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있으며, 원문 의견의 저작권은 해당 증권사에 있습니다.